주택담보대출: LTV, DTI, DSR 용어정리 & 계산 방법

주택담보대출: LTV, DTI, DSR 용어 정리 & 계산법 

 

주택담보대출

 

요즘 기사에서 많이 등장하는 부동산 용어들. 뭔가 약자로 언급하는 경우가 많아서 그 분야에 익숙하지 않으신 분이라면 이게 무슨 뜻이지?라고 고민하시는 분이 많을 것 같습니다. 

 

이번 시간에는 주택담보대출 시 많이 사용되는 LTV, DTI, DSR 용어에 대한 뜻과 차이점을 함께 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

1) LTV (Loan to Value Ratio): 주택담보인정비율

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LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 담보 대비 대출금액의 비율을 나타내는 지표인데요. 

 

주택담보대출을 받을 때에는 대출신청 시 '담보주택시세'의 몇 % 까지 대출을 받을 수 있는지 정하는 지표로 사용됩니다. 

 

• LTV가 높을 경우: 대출 가능 금액 높아짐
  
  
• LTV가 낮을 경우: 대출 가능 금액 낮아짐

 

• 계산법 : LTV = (은행의 대출금액 / 담보물건의 실제 가치) X 100

 

• 시세 확인하는 곳: KB 부동산 시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등

 

 

 

 

 

 

2. DTI (Debt to Income Ratio): 총부채상환비율

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DTI는 말 그대로 내 연소득을 기준으로 얼마까지 대출을 할 수 있는지를 알려주는 지표입니다. 

 

대출하는 사람의 연간 소득에서 1년 동안 상환해야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비중을 말하는데요.

 

이를 통해 금융기관은 개인의 채무상환에 대한 능력을 평가할 수 있게 됩니다. 

 

 

• 계산법: DTI = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간 소득

 

 

*DTI 산정을 위해서는 금융기관에 최소 2년 치 연간 소득증빙 자료를 제출해야 합니다. 그렇지 않으면 소득과 인정소득 부분이 일정 부분 차감됩니다. 

 

 

 

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio): 총부채 원리금 상환비율

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DSR은 대출자가 기존에 실행한 모든 종류의 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. 

 

• 계산법: DSR = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

 

 

여기서 말하는 기존에 실행한 모든 종류의 대출은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 + 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출을 뜻합니다. 

 

 

이러한 모든 종류의 대출에 대한 원금 + 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 상환 능력을 심사하기 때문에 앞서 설명한 DTI(총부채상환비율) 보다 더 세심하게 평가하고 판단하는 지표로 알려져 있습니다. 

 

단 제외 대출도 있으니 이 부분도 꼼꼼히 확인하세요. 

 

*제외 대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금 대출, 이주비·중도금 대출 등

 

 

 

 

▶차주별 DSR 40% 규제 확대 

 

기존에는 은형 별 평균 40%만 맞추면 되었습니다만, 앞으로 차주별 40%로 변경될 예정입니다.  

 

 

주택

 

• 기존: 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택에만 적용
  
  
• 변경 후: 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억 원 초과 주택으로 넓어짐

 

신용대출

 

• 기존: 연 소득 8000만 원을 초과하고 1억 원 초과 대출 경우에만 DSR 40% 규제 적용
• 변경 후: 소득 상관없이 1억 원 초과 신용대출에 적용. 
  
  

 

당장 2021년 7월부터 변경 후가 적용될 예정입니다.

 

그리고 2022년 7월부터는 1단계 적용대상과 함께 총 대출액 2억원이 넘는 대출자에게 DSR을 적용할 예정입니다. 

 

이번 DSR에 전세자금대출이 포함되는지 궁금하신 분들이 많은데, 전세자금대출은 포함되지 않습니다.